「주택공급에 관한 규칙」 제52조제1항에 따라 사업주체는 입주대상자로 선정된 자에 대해 주택전산망을 이용하여 무주택기간 및 주택소유 여부 등의 전산검색을 국토교통부장관에게 의뢰합니다. 또한 동 규칙 제23조제4항에서 사업주체는 주택공급신청자의 공급순위 또는 무주택기간의 사실 여부를 확인하기 위해 관련 서류를 제출토록 하고 있으며, 그 종류는 다음과 같습니다. - 건물 등기사항증명서: 등기접수일 - 건축물대장등본: 처리일 - 분양권등에 관한 계약서: 공급계약체결 신고일 - 분양권등의 매매계약서: (매매) 신고서상 매매대금 완납일, (증여등) 사업주체와의 명의변경일 - 그 밖의 서류: 시장 또는 군수 등 공공기관이 인정하는 날 따라서 사업주체는 해당 주택의 입주자 선정 후 관련 정보를 국토교통부로부터 회신 받아, 자격 여부를 판단하게 됩니다. 하지만 안타깝게도 신청자가 이러한 전산정보를 이용할 수는 없을 것이므로 관련 내용을 확인하기 위해서는 무주택세대구성원으로부터 소유하고 있는 주택(분양권등을 포함)의 소유 사실을 확인해야 할 것입니다. 

「주택공급에 관한 규칙」제35조에는 건설량의 10% 범위에서 해당기관의 정하는 기준에 따라 기관추천 특별공급할 할 수 있도록 정의하고 있습니다. 그 자격은 아래와 같습니다. - 공고일 현재 규칙 제4조제3항에 따른 지역에 거주하는 무주택세대구성원일것 ※ '해당 주택건설지역'으로 검색한 결과 참고 - 입주자저축에 강비하여 6개월 경과, 6회 이상 납입할 것(국가유공자, 장애인, 철거민 등은 제외) - 1세대 1주택 기준으로 공급할 것 공사는 자격별 물량을 배분 후에 각 기관으로 위 자격을 갖춘 분을 추천요청합니다. 각 기관은 내부 기준에 따라 선정된 당첨대상자 및 예비대상자의 명단은 공사로 통보하게 되며, 각 대상자는 정해진 일시에 LH 청약센터(apply.lh.or.kr)에서 직접 청약 신청함으로써 마무리 됩니다. 따라서 해당 자격으로 특별공급 받고자 하는 분은 각 기관에 사전에 문의하여 주기시 바랍니다. 특별공급 유형별 관할 기관은 대략적으로 다음과 같습니다만, 해당 지자체는 지역별로 담당 부서가 상이할 수 있으니 해당 기관 또는 공사 관할 지역본부에 문의하여 주시기 바랍니다. - 국가유공자: 국가보훈처 지청 - 사업지구 철거민: 사업주체 보상관련부서 - 장애인: 관할 지자체 사회복지과 등 - 일본군 위안부 피해자: 지자체 ※공공임대주택만 해당 - 북한이탈주민: 통일부 하나원 교육기획과 - 10년 이상 장기복무군인: 국방부 인사복지실 - 장기복무제대군인: 국가보훈처 지청 제대군인성장지원과 - 중소기업근로자: 지방중소기업청 창원성장지원과 - 우수기능인: 한국산업인력공단 - 우수선수: 대한체육회 - 공무원: 공무원연금공단 - 의사상자: 관할 지자체 주민생활지원과 등 - 납북피해자: 통일부 이산가족과 - 다문화가족: 관할 지자체 평생학습과 등 - 대한체육유공자: 국민체육진흥공단

청약통장은 '15.9.1.에 주택청약종합저축으로 일원화되었으나, 종전에 가입했던 통장은 아래의 각 유형에 맞춰 운영하였으며 현재도 효력은 동일합니다. ● (신규가입중단) 청약예금은 지역별/주택규모별 일정금액의 목돈을 일시에 정기예금으로 예치하여 일정 기간이 경과하면 민영주택의 청약우선 순위를 부여하는 예금입니다. ● (신규가입중단) 청약부금은 매월 약정납입일(가입일)에 일정 또는 불특정 금액을 납입하여 그 납입인정 금액이 지역별 청약예금 예치금액 이상이고 일정기간이 경과하면 전용면적 85㎡ 이하의 민영주택 청약우선 순위를 부여하는 적금입니다. ● (신규가입중단) 청약저축은 매월 악정납입일(가입일)에 2 ~ 10만원을 납입하여 일정 회차가 경과하면 국민주택의 청약우선 순위를 부여하는 저축입니다. 주택청약종합저축은 청약저축, 청약예금, 청약부금의 기능을 한데 묶어놓은 주택청약 통장이라고 할 수 있는데, 일정액 적립식과 예치식을 병행하여 매월 2 ~ 50만원 이내에서 자유롭게 불입할 수 있으며, 납부 총액이 1,500만원에 이를때까지 50만원을 초과하여 자유롭게 적립할 수 있습니다. 기존 청약통장과 달리 민영주택 청약의 경우, 최초 청약할 때 희망하는 주택규모를 선택할 수 있습니다. 

아파트의 소유권이전등기는 입주잔금(융자금이 있는 경우 융자금 포함)을 완납하고 개별적으로 선임한 법무사에게 위임하거나 입주자 본인이 직접 등기업무를 수행할 수 있습니다. 소유권이전등기는 건축물대장 등제와 소유권보존 등기를 마친 후 시행합니다. 통상 입주개시일로부터 약 1 ~ 2개월정도 시간이 소요될 수 있으며, 이전등기와 관련된 안애는 해당 지역본부에서 별도 안내드립니다. 다만, 지적정리가 완료되지 않은 경우 지적확정측량으로 해당 단지의 지번과 면적이 확정되기까지 상당기간이 소요될 수 있습니다. 소유권이전등기 신청을 등기가능일(보존등기신청 접수일 또는 잔금 납부일 중 늦은 날)로부터 60일 이내에 완료하여야 합니다. 만일 이를 위반할 경우 부동산 등기특별조치법에 의하여 경과 기간에 따라 과태료가 부과되며, 지역본부 여건에 따라 등기가능일은 추후 개별 통보하여 드립니다. 

청약자격, 분양가격 및 납부방법, 청약방법, 유의사항 등 모든 사항에 대해서 입주자모집공고문 등을 통해 안내하고 있습니다. 반드시 분양신청 전에 입주자모집공고문 및 분양 팸플릿을 직접 확인하여 미확인에 따른 불이익이 발생하지 않도록 주의해야 합니다. 관련하 궁금한 사항은 공고문에 안내된 지역본부 판매부나 LH 콜센터(1600-1004)로 연락하여 문의하면 알기 쉽게 관련사항을 안내 받을 수 있습니다. 

신혼희망타운은 신혼부부 등의 자가 마련을 촉진하여 출산을 장려하고자 하는 정부 방침에 따라 공급하는 특화형 공공주택을 말합니다. 특히 공공분양을 단지 세대수의 50% 이상 건설공급하고 있으며, 나머지 비율에 해당되는 주택을 행복주택 또는 국민주택으로 공급하게 됩니다. 

입주자 사전방문제도란 입주에 앞서 세대 내 각종 시설물의 설치 및 기능 상태를 입주자가 사전방문하여 각종 하자사항을 입주 전에 보수하고 입주초기에 하자로 인한 행정사항을 최소화하기 위한 제도입니다. 사전에 보내드리는 사전방문 안내문을 참고하시어 기재된 서류(계약서, 신분증 등)를 준비 후 방문하여 주시기 바랍니다. * 사전방문기간은 세대 내 하자나 불편사항 등을 사전에 확인하는 것으로, 짐을 미리 옮기거나 인테리어 등의 사유로 출입은 불가하며, 지정 기간 외에도 안전사고 등의 우려로 출입이 불가함을 알려드립니다. 

신용평점은 신용평가기관 및 은행 등의 금융회사에서 산정합니다. 신용평가기관은 각종 금융회사으로부터 금융거래정보를 수집하여 신용평점을 산정하고 이를 다시 이용자에게 제공합니다. 금융회사는 대출거래 취급여부 및 거래조건(예: 대출금리)을 판단하기 위해 신용평가기관의 신용평점, 해당 금융회사와의 금융거래정보(평균예금잔액 등), 고객이 제공한 개인정보(소득, 직업 등) 등을 고려하여 자체적으로 신용평점을 산정합니다. 따라서 금융회사가 산정하는 신용평점은 신용평가기관과 다르며 금융회사마다 다를 수도 있습니다. 동일한 고객이라도 장기간 거래하여 신용상태를 잘 알고 있는 금융회사와 처음 거래하는 금융회사는 고객의 신용도에 대한 평가가 다를 수 있습니다. 대출거래가 있었고 연체기록이 없는 금융회사는 신용평점을 높게 산정하는 반면 과거에 거래해본 적이 없는 금융회사는 신용평점을 낮게 산정할 수 있습니다. 

빌린 돈을 갚는 데 어려움이 있다면 먼저 돈을 빌렸던 금융기관에서 받을 수 있는 지원이 있는지 확인해봐야 합니다. 금융기관에 따라 더 나은 금리와 조건의 대출상품으로 변경하거나 원리금 분할상환, 만기연장 등의 지원을 받을 수도 있습니다. 그래도 빚이 너무 많아 도저히 갚을 수 없는 경우 신용회복위원회의 연체전채무조정(신속채무조정), 이자율채무조정(프리워크아웃), 채무조정(채무워크아웃) 제도를 이용할 수 있습니다. 1. 연체전채무조정(신속채무조정) 아직은 정상적으로 채무를 상환하고 있으나 채무 불이행 가능성이 있거나 1개월 미만의 단기연체 중인 채무자를 대상으로 하며, 신속한 채무조정지원으로 장기연체가 되는 것을 방지하는 제도입니다. 연체중이 아니더라도 실업, 무급휴직, 폐업, 질병 등으로 채무 불이행의 위험이 있거나 개인 신용 평점이 낮은 경우에 신청할 수 있습니다. 2. 이자율채무조정(프리워크아웃) 1~3개월 미만 연체채무자에 대한 선제적 채무조정을 통해 연체가 장기화되는 것을 막는 제도입니다. 연체기간이 30일 이상 90일 미만이며, 1개 이상의 금융회사에 채무가 있고 채무액은 담보채무 10억원, 무담보채무 5억원, 총채무 15억원 이하인 경우에 신청할 수 있습니다. 최근 6개월 이내에 발생한 신규 채무가 총채무액의 30%를 초과한다면 신청할 수 없습니다. 이자율 채무 조정 신청이 받아들여지면 연체이자 감면 및 이자율 조정, 상환기간 연장 등으로 채무부담을 완화할 수 있습니다. 또한 이자율채무조정이 이루어지면 금융채무불이행자로 등록되지 않습니다. 3. 채무조정(개인워크아웃) 3개월 이상 장기연체 채무자를 위한 채무 조정 프로그램으로 신용회복과 경제적 회생을 지원합니다. 개인워크아웃 신청을 위해서는 담보채무 10억원 이내, 무담보채무 5억원 이내, 총 채무액은 15억원 이내여야 합니다. 또한 최저생계비 이상의 소득이 있거나 채무를 감당할 수 있어야 합니다. 최근 6개월 이내에 발생한 신규 채무가 총채무액의 30%를 초과하는 경우에는 신청이 불가능합니다. 개인워크아웃이 진행되면 연체이자 전액을 면제받을 수 있으며 원금도 삭감받을 수 있습니다. 다만, 수립된 변제계획이 순조롭게 이행되어야 하며, 신용회복위원회와 협약을 맺지 않은 기관의 채무는 조정대상에 포함되지 않습니다.

최근 소비자들의 금융거래는 비대면으로 이루어지는 경우가 많습니다. 디지털 기술과 IT 기술의 발달은 물론 빅테크기업들이 금융서비스를 제공하면서 디지털 금융은 소비자들의 삶에 없어서는 안 될 존재가 되었습니다. 전자금융거래법은 소비자가 스마트폰, 컴퓨터, 그 밖의 전자적 장치를 이용하며 금융회사와의 직접적 접촉 없이 거래할 때의 거래절차, 보안, 책임 및 의무 등을 규정하고 있습니다. 또한 금융기술의 점진적인 발전에 따라 새롭게 도입되는 각종 디지털 금융서비스에 대한 내용도 규제도 포함되어 있습니다. 다만, 소비자 스스로도 비대면 전자금융거래 시에 안전한 거래와 권익보호를 위하여 노력하여야 합니다. 

명목소득이란 통장에 들어오는 소득금액을 말합니다. 월 300만원을 번다면 명목소득은 300만원인 것입니다. 그러나 이 소득의 액수 자체가 아니라 실질적인 가치를 계산해보아야 합니다. 소득은 그대로인데 물가가 오르면 살 수 있는 물건이 줄어들기 때문에 같은 300만원을 가지고 있어도 경제 상황에 따라 가치가 달라집니다. 명목소득에서 물가 변동분을 제외한 소득을 실질소득이라 합니다. 

담보인정비율(LTV, Loan to Value ratio)이란 부동산 등의 담보물이 있는 대출을 받고자 할 때 담보물의 감정가에 대한 대출 금액의 비율을 말합니다. 우리나라에서는 주로 주택담보대출의 대출가능금액을 결정하는데 사용됩니다. 계산 공식은 다음과 같으며 담보인정비율이 높을수록 주택담보대출 금액이 커지는 것을 알 수 있습니다. 담보인정비율(LTV)=[(주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제소액임차보증금)/담보가치] χ 100 이 경우 주택담보대출금액은 해당 대출을 통해 받을 수 있는 대출금액을 말하며, 선순위채권은 동일한 담보로 이전에 받은 대출금의 잔액을 말합니다. 임차보증금 및 최우선변제소액임차보증금은 해당 담보물을 임대한 경우 임차인에게 반환하여야 하는 보증금 등을 말합니다. 은행은 아파트의 담보가액을 산정할 때 다음 4가지 방법 중 하나를 선택하여 적용합니다. 다만, 산정대상인 담보물이 아파트가 아닌 단독주택, 빌라, 다가구주택 등인 경우에는 다음과 같은 평가방법을 고려하여 자체적으로 평가기준을 정할 수 있습니다. 1. 국세청의 기준시가 이내 2. <감정평가 및 감정평가사에 관한 법률>에 따른 감정평가업자의 감정평가액 이내 3. 한국감정원의 층별·호별 격차율지수로 산정한 가격 이내 4. KB부동산시세의 일반평균가가격 이내 

▶ 분양 당첨자 선정 방법

공공 분양 아파트 청약을 했는데 1순위 경쟁률이 매우 높아 걱정인데요. 어떻게 당첨자가 선정되는지 궁금합니다.

아파트청약당첨자는 순위별로 선정됩니다. 즉, 1순위 청약신청접수 미달시에만 2순위 청약신청접수자가 당첨자로 선정됩니다.

◇ 당첨자 선정 방법

☞ 공공분양아파트는 청약순위(1,2순위)에 따라 입주자를 선정하는데, 선순위가 미달되는 경우에만 후순위 입주자를 선정합니다.

     만약 1순위 내에서 경쟁이 있는 경우에는 다음과 같이 입주자를 선정합니다.

▶ 주택청약종합저축의 가입

아파트 분양을 받기 위해 청약통장에 가입하고자 합니다. 청약통장에도 종류가 있다던데, 어떤 것이 있나요?

◇ 주택청약종합저축의 가입

☞ 공공주택 또는 민영주택에 청약하려는 사람은 주택청약종합저축에 가입되어있어야 합니다.

▶ 다자녀 특별분양 신청 시 부양 가족 포함 여부

회사 때문에 저와 배우자는 같은 주소지에, 자녀들은 별도의 주소지에 주민등록이 분리되어 있습니다. 이런 경우에도 제가 세대주로 다자녀 특별분양을 신청할 수 있을까요?

배우자는 주민등록상 분리되어 있더라도 부양가족수에 포함되지만, 자녀들은 분양신청자와 동일 주민등록등본에 함께 등재되어 있거나 배우자와 동일 주민등록등본에 등재되어 있어야 부양가족수에 포함됩니다.

다만, 입주자모집공고일까지 주민등록을 옮기면 부양가족에 포함됩니다.

◇ 다자녀가구 특별공급 신청자격

☞ 입주자 모집공고일 현재 미성년자인 세 명 이상의 자녀(태아포함)를 둔 무주택세대구성원은 현재 건설하여 공급한 주택의 10%(출산장려의

     목적으로 지역별 출산율, 다자녀가구의 청약현황 등을 고려해 입주자 모집 승인권자가 인정하는 경우에는 15%)의범위에서 한 차례에

     한정하여 1세대 1주택을 기준으로 특별공급을 받을 수 있습니다.

직사각형광고 직사각형광고

▶ 노부모부양자 특별분양의 노부모 해당 여부

5년 전까지 장모님과 함께 거주하다가(주민등록 등재) 지난 5년간 주민등록이 분리되어 있었습니다. 장모님과 주민등록을 다시 합친 지 이제6개월 되었습니다. 장모님도 노부모 부양에 포함되는지, 5년 전의 주민등록 등재를 인정받아 노부모 부양자로 특별공급 분양을 신청할 수 있는지 궁금합니다.

주민등록등본에 함께 기재되어있다면 장모님이라도 노부모에 해당됩니다. 다만, 노부모부양자 특별분양신청을 하기 위해서는 3년이상의 동일거주요건을 충족해야 합니다.

◇ 장모의 노부모해당여부

☞ 장모님도 동일한 주민등록등본에 기재되어있다면 부양가족에 포함됩니다.

☞ 다만, 장모님과 거주는 따로 하면서 주민등록등본에만 함께 기재되어 있는 경우에는 부양가족으로 인정받을 수 없습니다. 함께 거주하지

     않으면서 주민등록만 이전하여 분양을 받아 적발되면 주택공급질서교란혐의로 당첨이 취소됨은 물론 3년 이하의 징역이나 3천만 원 이하의

     벌금에 처해집니다.

▶ 생애최초 특별공급 신청자격 기준

6개월 전 상속으로 잠깐 부모님 주택을 소유했다가 팔았습니다. 현재 이혼 상태이고, 미성년인 아이가 있으나 전처가 키우고 있습니다. 또한 5년 동안 가게를 하면서 소득세를 납부했으나 현재는 폐업을 한 상황입니다. 생애 최초 특별공급을 신청해도 될까요?

◇ 생애최초 특별공급 신청자격기준

☞ 상속, 증여를 통해 주택을 소유했다 하더라도 생애최초 특별공급은 세대에 속한 모든 사람이 과거주택을 소유한 사실이 없는 경우에만 청약을

     신청할 수 있으므로 신청대상자에 해당하지 않습니다.

☞ 생애최초 특별공급은 입주자모집 공고일 현재 혼인 중이거나 자녀가 있는 사람을 대상으로 하는데 미혼인 자녀와 주민등록등본상에 함께

     등재되어 있어야 합니다. 만약 자녀와 동일 주민등록등본상에 등재되어 있지 않다면 신청대상이 되지 못합니다.

▶ 1순위제한 2순위제도

청약신청자가 1순위 청약신청요건을 충족했더라도 2순위로 청약신청을 하도록 하는 제도가 있다던데 어떤 내용인가요?

◇ 1순위제한 2순위제도

☞ “1순위제한 2순위제도”란 청약통장으로는 1순위 청약신청요건을 충족하였더라도 다음에 해당하는 경우에는 1순위 청약을 제한하고

     2순위로 청약신청 하도록 하는 제도 입니다.

☞ 투기과열지구, 청약과열지역 : 재당첨제한 또는 1순위 당첨등이 제한되는 지역 및 주택을 말합니다.

배너광고

▶ 무주택자 인정기준

민간분양의 일반공급 청약을 하려고 합니다. 저와 배우자는 함께 살고 있으나 사정상 주민등록이 따로 되어있고 배우자가 주택한 채를 소유하고 계신 장인어른과 주민등록이 함께 되어있습니다. 그러나 장인어른과 거주를 함께하고 있지는 않습니다. 이 경우도 무주택자로 인정받을 수 있나요?

네, 조건이 맞는다면 인정을 받을 수 있습니다.

◇ 무주택자인정기준

☞ 무주택자여부는 본인 및 세대원을 기준으로 합니다. 여기서 세대원이란 청약신청자본인의 주민등록등본(배우자가 별도의 주민등록등본에

     등재된 경우 배우자의 주민등록등본포함)에 등재된 본인, 직계존속(부모, 배우자의 부모등), 직계비속(자녀, 손자녀등)을 말합니다.

배너광고

▶ 공인중개사의 중개업무

이번 기회에 노후를 대비해서 공인중개사 자격을 취득하려고 합니다. 공인중개사의 업무범위가 어떻게 되나요?

공인중개사는 토지나 건축물 등의 중개대상물에 대해 거래 당사자간의 매매·교환·임대차나 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선합니다.

▶ 상가건물의 임대차

임대차 기간 2년이 지났는데도, 임대인이 보증금을 주지 않아 이사를 가지 못하고 있습니다. 사정이 있어서 빨리 이사를 가야 하는데, 이사를 가면 대항력이나 우선변제권을 상실할 수 있다고 하는데 방법이 없나요?

임대차가 종료된 후보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 경우 임차권등기명령제도를 이용하면 됩니다.

◇ 임차권등기명령제도의 의의

☞ 임차권등기명령제도란, 임대차가 종료된 후보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과

     주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 문제가 있기 때문에 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후

     보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는

     우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도입니다.

▶ 사기 또는 강박에 의한 의사표시에 따른 부동산거래의 취소

얼마 전 부동산 계약을 하였는데요, 매도인이 인근 부지 개발로 인하여 부동산가격이 오를 거라는 말만 믿고 계약을 했는데, 개발계획이 취소됐다는 사실을 알았습니다. 부동산 계약을 취소할 수 없나요?

부동산 인근부지개발로 인하여 부동산가격이 오를 거라는 말을 믿고 의사표시를 하게 된 경우 이는 동기의 착오에 해당합니다. 동기는 의사표시의 내용이 아니므로 원칙적으로 동기의 착오를 이유로 의사표시를 취소할 수 없지만, 착오가 상대방으로부터 유발되었거나 제공된 경우에는 동기의 착오라도 중요 부분의 착오로서 취소가 가능합니다.

◇ 동기의 착오와 계약의 취소

☞ 착오로 인한 의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있습니다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로

     인한 때에는 취소하지 못합니다. 다만, 이러한 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게는 대항하지 못합니다.

직사각형광고 직사각형광고

▶ 임대차계약의묵시적갱신

임대차계약을 체결한 후 2년이 지났는데, 임대인으로부터 계약 연장에 대한 아무런 이야기가 없어 계속 거주하고 있었습니다. 그런데 6개월 후에 갑작스럽게 지방 발령으로 이사를 가야 해서 방을 빼달라고 했더니 2년이 지나기 전에는 방을 빼줄 수가 없다고 하네요. 어떻게 해야 하나요?

임대차계약의 묵시적 갱신의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.

◇ 임대차계약의 묵시적 갱신

☞ 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 않거나 계약조건을

     변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로

     봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다.

▶ 개업공인중개사의 손해배상책임과 반환채무이행보장

부동산 중개 과정에서 공인중개사의 부주의로 재산상 손해를 입었습니다. 이 경우 무슨 보험금을 청구할 수 있다고 들었는데, 어떻게 청구하는 것인가요?

개업공인중개사는 중개행위 중 거래상대방에게 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 이를 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 중개의뢰인이 보험금을 지급받으려면 손해배상합의서나 법원의 판결 등의 사본을 첨부해 보증기관에 청구하면 됩니다.

◇ 개업공인중개사의 손해배상책임

☞ 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 하거나, 자기의 중개사무소를

     다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

배너광고

▶ 개업공인중개사의 고용인 신고

중개업무가 많아져서 사무실에 소속 공인중개사나 중개보조원 1명을 고용하려고 하는데요, 고용을 위한 필요절차가 따로 있나요?

소속공인중개사나 중개보조원을 고용하려면 소속공인중개사 실무교육 및 중개보조원 직무교육을 받도록 해야하며, 업무개시 전까지 등록관청에 신고해야 합니다.

◇ 개업공인중개사의 고용인신고

☞ 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용한 경우에는 실무교육 또는 직무교육을 받도록 한 후 업무개시 전까지 등록관청에

     신고(전자문서에 따른 신고포함)해야 합니다.

배너광고

▶ 전세권설정등기

건물에 전세권설정 등기를 했는데 주인이 그대지에 다른 전세권을 설정한다고 합니다. 대지에 다른 전세권이 설정되면 저와 마찰이 있을 것 같은데 이렇게 대지에 다른 전세권을 설정하는 일이 가능한가요?

대지와 건물이 같은 소유자의 것인데 건물을 사용하기 위해 건물에 대한 전세권을 설정한 경우 그 건물을 용도에 쫓아 사용·수익 하려면 대지를 비롯해 필요한 범위에서 부근의 토지도 사용해야 할 것이므로, 건물에 전세권을 설정해준 사람(임대인) 이 대지소유자인 경우에는 대지 등에 대한 다른 전세권을 설정하지 못합니다.

◇ 전세권설정등기

☞ 전세권설정등기란 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익 하기위해 하는 등기를

     말합니다.

▶ 전세권말소등기

오피스텔에 전세권을 설정하려고 합니다. 이 전세입자에 대한 전세권설정 등기가 되어있던데 이를 말소하지 않고 제가 바로 전세권설정 등기를 해도 되나요?

안됩니다.

건물전세권의 존속기간이 만료된 경우에도 그 전세권설정등기를 말소하지 않고는 새로운 전세권설정등기를 신청할 수 없습니다.

◇ 전세권말소등기

☞ 전세권말소등기란 전세권이 그 존속기간의 만료 등으로 종료하게 되는 경우 기존의 전세권설정등기를 말소시키기 위한 등기를 말합니다.

▶ 근저당권설정등기

A와 B가 C에게 돈을 빌려주면서 C의 아파트에 근저당권 설정 등기를 하려고 합니다. A와 B 각각의 명의로 돈을 낸 비율에 따라 동순위의 근저당권을 설정하고 싶은데 가능한가요?

안 됩니다.

동일 부동산에 대해 A와 B를 공동 채권자로 하는 하나의 근저당권 설정 계약을 체결한 경우, 각 채권자별로 채권 최고액을 구분해 등기하거나 A와 B를 각각 근저당권자로 하는 2개의 동순위의 근저당권 설정 등기를 신청할 수 없습니다.

따라서, 채권자들은 한 채권 최고액으로 한 개의 근저당권 설정등기 만을 할 수 있습니다.

◇ 근저당권 설정 등기

☞ 근저당권 설정 등기란 계속적인 거래 관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 결산기에 이르러 채권 최고액의 한도 내에서

     우선변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말합니다.

직사각형광고 직사각형광고

▶ 경매관련등기

A가 B의 부동산에 가압류를 해두었는데 얼마 후 제3자가 같은 부동산에 처분금지 가처분등기를 했음을 알게 되었습니다. A가 경매신청을 해 경락을 받으면 제3자가 설정한 처분금지 가처분등기는 어떻게 되나요?

가압류등기가 경료된 부동산에 제삼자가 처분금지 가처분등기를 하고 그 후에 가압류권리자의 신청에 의한 강제경매 개시결정 및 그 기입 등 기와 그에 따른 경락이 이루어졌다면, 위 가처분권리자는 경락인에게 대항할 수 없을 것이므로, 경매법원의 촉탁에 의해 그 처분금지 가처분등기는 말소됩니다.

◇ 경매 관련등기

☞ 강제경매개시결정등기

▶ 중간생략등기

A와 B 사이에 부동산 매매계약이 체결된 후 소유권이전등기가 되기 전에 다시 B에서 C로 매매계약이 체결되었습니다. 그러나 순차 매도한 당사자 사이의 중간생략등기 합의가 있었던 것은 아니었습니다. 이 경우 C가 A에게 직접 소유권이전등기 청구를 할 수 있나요?

원칙적으로 부동산 소유권이전 계약을 체결한 자가 다시 제 3자에게 계약 당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결한 경우, 그 지위 이전 계약의 체결일이 반대급부의 이행이 완료된 날 전일 경우에는 먼저 체결된 계약의 매도인으로부터 지위 이전 계약의 양수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다.

그러나, 최초 양도인 A와 최후 양수인 C 사이에 중간 등 이 생략의 합의가 없는 경우 C는 A에게 직접 자기 명의로의 소유권 이전 등기를 청구할 수 없습니다.

배너광고

▶ 등기명의인표시변경등기

근저당권자인 회사의 주소가 3년 동안 5번 변경되었는데 변경등기를 하지 못했습니다. 현재의 주소로 등기명의 이 표시 변경등기를 하려면 그간 주소로 5번의 변경등기를 해야 하는 건가요?

아닙니다.

근저당권자인 회사의 본점이 여러 번 이전되었을 경우 중간의 변경사항을 생략하고 최종 본점 소재지로 등기명의인의 표시변경등기를 할 수 있습니다.

◇ 등기명의인 표시변경 등기

☞ 등기명의인 표시변경 등기란 등기부상 소유 명의인 또는 소유권 외의 권리자(저당권자,전세권자,임차권자등)의 표시(성명, 주소 등)가

     변경되어 등기부상 표시와 일치하지 않는 경우 그 표시를 일치시키기 위해 하는 등기를 말합니다.

▶ 가등기에기한소유권이전본등기

A의 토지에 B와 C가 가등기를 했습니다. 이중 B 소유에 해당하는 절반의 지분에만 소유권이전 본등기를 할 수 있나요?

안 됩니다.

가등기에 기한 소유권이전 본등기 신청은 가등기된 지분 전부에 해야 하고 그 일부 지분에만 본등기 신청을 할 수 없습니다.

그 일부 지분에만 본등기를 신청하기 위해서는, 먼저 가등기에 대해 일부 말소 의미의 경정등기를 해본 등기를 하려는 지분만큼 가등기 지분을 경정해야 합니다.

◇ 가등기에 기한 소유권이전 본등기